合作建房的會計處理

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    開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司，按分配方式可分以下兩種：

    一、以分配開發(fā)產(chǎn)品為目的的合作

    案例1：2006年2月，甲房地產(chǎn)公司在開發(fā)南苑小區(qū)的過程中，因為資金不足，吸收乙公司投資900萬元，丙公司投資300萬元，三方約定，房產(chǎn)建成后，乙公司可得3000m2，丙公司可得1000m2，剩余歸甲公司所有，當年11月南苑小區(qū)開發(fā)完成。假如“首次分配”時，能夠計算出計稅成本為2800元/m2。

    31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額。

    筆者認為：由于未能成立獨立法人公司，乙、丙公司不是法律意義上的股東，也不屬于代建性質(zhì)，只是定向銷售的客戶，因此，會計處理為：

    1.收到乙、丙公司投入資金時

    借：銀行存款1200萬

    貸：其他應(yīng)付款———乙公司900萬

    ——丙公司300萬

    2.分配開發(fā)產(chǎn)品時

    借：經(jīng)營成本1120萬[（1000+3000）×2800=1120萬]

    貸：開發(fā)產(chǎn)品1120萬

    同時結(jié)轉(zhuǎn)收入：

    借：其他應(yīng)付款———乙公司900萬

    ——丙公司300萬

    貸：經(jīng)營收入1200萬

    3.計提營業(yè)稅

    借：營業(yè)稅金及附加66.6萬

    貸：應(yīng)交稅金———應(yīng)交營業(yè)稅66.6萬

    1200－1120－66.6=13.4萬元應(yīng)計入甲公司當期應(yīng)納稅所得額。

    續(xù)案例1：假如分房時無法計算計稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理，即：1200萬×15%（假如項目所在地計稅毛利率為15%）×33%=59.4萬元

    1.收到乙、丙公司投入資金時

    借：其他應(yīng)付款1200萬

    貸：預(yù)收賬款1200萬

    2.根據(jù)稅法規(guī)定，商品房預(yù)售時需交納營業(yè)稅

    借：待攤費用———預(yù)交營業(yè)稅金及附加66.6萬

    貸：應(yīng)交稅金———應(yīng)交營業(yè)稅66.6萬

    3.待計算出計稅成本,結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本時

    借：營業(yè)稅金及附加66.6萬

    貸：待攤費用———預(yù)交營業(yè)稅金及附加66.6萬

    借：遞延稅款59

.4萬

    貸：應(yīng)交稅金———應(yīng)交所得稅59.4萬

    二、以分配利潤為目的的合作

    案例2：甲、乙公司均屬房地產(chǎn)開發(fā)公司，以甲公司名義通過拍賣方式取得一塊土地，并以甲公司為主體聯(lián)合乙公司共同開發(fā)，雙方約定不成立獨立法人公司，共同投資，利潤共享，風(fēng)險共擔，甲公司股份比例占60%，乙公司股份比例占40%。

    31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤，同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

    筆者認為：應(yīng)成立非獨立法人的項目公司（項目部），甲、乙雙方按股份比例派員參與管理，以甲公司名義開設(shè)銀行專戶，在會計核算上作為一個會計主體，采取獨立核算，自負盈虧，獨立納稅，利潤分成。會計處理為：

    1.項目部接受投資方按股份比例投入土地款及前期費用時

    借：銀行存款———專戶

    貸：其他應(yīng)付款———甲公司

    ——乙公司

    同時，甲公司在投入資金時

    借：應(yīng)收賬款———項目部

    貸：銀行存款———一般結(jié)算戶

    2.在領(lǐng)取“四證”后，以甲公司名義用土地使用權(quán)作抵押物取得銀行借款時

    借：銀行存款

    貸：短期借款

    3.支付土地價款或工程款時