房地產行業(yè)苦練內功和外部突圍

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次貸危機以來，房地產已經成為每個中國人最關心的話題，從對房價是漲還是跌的爭論到各項政策的出臺，再到房地產業(yè)落選十大振興計劃，每個人都在關注房地產。

經過一輪又一輪的遭遇寒流，大部分業(yè)內專家、地產人士都接受了房價下跌、短期內行業(yè)整體不景氣、洗牌無可避免的行業(yè)變局。面對行業(yè)劇變，開發(fā)商把自救放在了首要位置。一是外部突圍，尋求融資；再是苦練內功，強化管理。

1、融資問題

2008年的融資渠道已是瓶頸，銀行關緊了信貸閥門；專業(yè)人士分析，2009年也不是上市好時期。因此，在向外突圍自救卡脖之時，開發(fā)商紛紛尋求內部自救。如何提高企業(yè)的核心競爭力，從企業(yè)內部挖掘潛力，加強企業(yè)內部管理，從組織、技術、經濟、合同與信息等方面，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會效益已逐漸成為房地產業(yè)迫切需要解決的問題，而加強對項目投資實施全過程有效的成本控制管理成為房地產企業(yè)修煉內功、提升競爭力的必修課。在經濟調整時期，房地產企業(yè)要三思而后行，冷靜地決策，明確以后的戰(zhàn)略方向，提高管理水平。

截至3月10日，滬深兩市20多家房地產上市公司公布的2008年年報顯示，大部分企業(yè)利潤縮減，庫存不斷增加，現(xiàn)金流緊張。

雖然宏觀經濟背景不好，但仍然有一些企業(yè)逆勢增長。1月23日，華發(fā)股份發(fā)布了地產行業(yè)的首份年報，顯示2008年該公司實現(xiàn)營業(yè)收入 34.79億元，同比增長60.66%；凈利潤6.51億元，同比增長81.61%。新湖中寶的年報顯示，2008年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入35.05億元、凈利潤8.41億元，分別較去年同期增長16.58%和102.07%。然而更多的房企則是凈利潤同比出現(xiàn)大幅下降。其中，萬科A業(yè)績顯示其2008年的凈利潤同比下跌16.74%；泛海建設同比下降68.02%；廣宇發(fā)展凈利潤為負3906.14萬元，同比下降178.55%。2008年，由于地產行業(yè)進入調整期，因此各家房地產企業(yè)的銷售成績都不是很理想。萬科A2008年累計銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元，同比分別減少 9.2%和8.6%。雖仍然是行業(yè)銷售冠軍，但與年初制定的銷售目標相比，僅實現(xiàn)了68%。金地集團2008年實現(xiàn)銷售面積109.94萬平方米，較上年僅增長1.65%，銷售金額114.03億元，僅實現(xiàn)年初銷售目標的63%。所以在2009年房地產企業(yè)利潤縮減仍會存在。

房地產行業(yè)是資金密集型產業(yè)，但翻閱房地產企業(yè)2008年的年報，仍然會為這些企業(yè)的高負債率所驚訝。從目前已發(fā)布的20余家房地產上市公司2008年年報來看，其中12家房地產企業(yè)資產負債水平高于50%，包括保利地產、蘇州高新、ST萬杰等三家房地產企業(yè)資產負債率則在70%的警戒線之上。這是由于銷售量的大幅萎縮，開發(fā)商的現(xiàn)金流無法保證順暢，銀行銀根的緊縮又限制了開發(fā)商融資的渠道，負債率迅速上漲。資產負債率是衡量上市公司負債水平的重要指標，資產負債率超過50%說明自有資金不足以償還負債。

從目前的經濟形勢推測，09年的房地產市場依然將繼續(xù)調整為主，擺在開發(fā)商面前的只有一條路，那就是盡快的掌握資金，只有這樣才能在市場回暖時擁有主動權。首先，2008年底以來，政府從振興整體經濟的角度出發(fā)，推出了一系列旨在降低居民購房負擔、鼓勵住房消費的政策，開發(fā)商應該認清市場趨勢，以更加理性的心態(tài)應對調整，積極促進銷售。通過銷售盡快的回籠資金，并且趁目前土地價格低廉的時機，抓緊時間增加土地儲備，爭取在下?lián)苄星榈絹碇H，打一個翻身仗。另外，增強開發(fā)商的融資能力也是開發(fā)商應該苦練的內功。在銀根緊縮的條件下，開發(fā)商必須拓寬融資渠道，才能提升企業(yè)的核心競爭力，才能在任何情況下掌握主動。融資的方法有很多：上市房地產企業(yè)可以通過出售股權、發(fā)行公司債等手段融資，非上市企業(yè)則可以通過民間借貸、信托、私募或是聯(lián)合開發(fā)等辦法去融資，從而解決資金問題。

2、未來的存貨消化，將是房地產上市公司需要面對的問題

戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米。

房地產存貨包括已開發(fā)完工產品、在建工程和擬開發(fā)土地儲備三類。截至去年末，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2008年12月末，全國商品房空置面積達1.64億平。同比增長21.8%，增幅比1至11月提高6.5%。除此之外，在建工程和土地儲備的體量更為龐大。所以在2009年如何消化這么龐大的存貨也是房地產行業(yè)面臨的另一個問題。

3、如何提升消費者對房地產行業(yè)的信心

溫總理報告中指出“通過積極的政策引導，穩(wěn)定房地產市場信心和預期，穩(wěn)定房地產投資，推動房地產業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展”，更將成為未來房地產業(yè)發(fā)展的指導性文件。房地產行業(yè)經歷了前幾年的動蕩，嚴重挫傷了消費者的信心，尤其是在全世界經濟不景氣的大環(huán)境下，消費者更理性更穩(wěn)重，如何提升消費者對房地產行業(yè)的信心，也是房地產行業(yè)面臨的問題。

中國房地產的問題還體現(xiàn)在流通環(huán)節(jié)，二手房的流通環(huán)節(jié)障礙多，稅費高，手續(xù)繁雜。出租市場也不受鼓勵，稅費很高。把房地產銷售和出租流通環(huán)節(jié)的稅費降下來，并且為二手房的銷售和出租搭建一個公開、透明的平臺，避免在銷售或購買二手房和出租二手房的過程中上當受騙。

溫總理在報告中明確指出要穩(wěn)定房地產投資，并給出“對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策；對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，按不同年限實行有區(qū)別的稅收減免政策；促進普通商品住房消費和供給，加大對中小套型、中低價位普通商品房建設的信貸支持?！钡染唧w方針指導。今后政府關于二手房的管理也是房地產行業(yè)面臨的問題。

兩會提案中有代表指出“房地產預售制度已成為房地產市場不規(guī)范的主要根源之一。該制度不僅導致房屋面積縮水、建筑設計變更、房屋質量缺陷等問題得不到解決，更為嚴重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預售、預售房再抵押，最后甚至還會出現(xiàn)攜款潛逃等違法犯罪行為”。取消商品房預售制度一直是兩會關注的焦點。

由于目前我國房地產市場運作實行的是商品房預售制度，很多開發(fā)商都將其作為項目開發(fā)融資的重要手段。通常，開發(fā)商只投入非常有限的一部分資金，從政府部門拿到土地，然后用土地到銀行做抵押啟動項目，而真正的建設資金大都依靠銷售回款和建筑商墊付來完成。如果項目銷售不暢，則必然影響施工進度和交房時間。問題嚴重時可能出現(xiàn)爛尾樓，帶來更大的社會問題。

房地產預售制度有利有弊，關鍵在于預售所得資金的管理，我們不能因為有缺點就摒棄房地產預售制度，相反要認真思考用什么手段什么制度管理好預售所得資金。

4、保障性住房和廉租房建設問題

兩會報告中指出：中央財政將加大對廉租房建設和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，適當提高中西部地區(qū)補助標準；擬安排430億元，用于補助低保住房困難家庭的實物廉租房建設。加快落實和完善促進保障性住房建設的政策措施，爭取用三年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。但是現(xiàn)在關于保障性住房和廉租房的選址和配套設施問題也是人們關注的焦點。如果將保障性住房和廉租房建在遠離市區(qū)的郊區(qū)，形成城外城，交通問題，孩子上學問題，老人就醫(yī)問題都將難以解決，再加上居民區(qū)中全部為低收入居民家庭，容易在城市邊緣形成新的窮人區(qū)，造成居民的心理壓力，從而造成一系列社會和環(huán)境問題，導致社會階層在空間上的分化與隔離，不利于社會和諧共處，同時也不利于小區(qū)建設。建議將保障性住房和廉租房的建設和城中村的改造，城區(qū)危舊房的改造結合起來，這樣可以刺激內需，改善民生，節(jié)約土地，平衡資金，城市美化，交通減量，政府親民等諸多好處。

房地產行業(yè)房地產企業(yè)都存在一些問題，只要我們認識到問題的存在，就不怕解決不了問題。房地產行業(yè)作為國民經濟的支柱行業(yè)，房地產作為關系到民生的產業(yè)，在政府相應政策的引導下，在開發(fā)商房地產企業(yè)的努力下，在全民的關注和監(jiān)督下一定會良性發(fā)展。（華龍網(wǎng)）