介紹二手房買賣風險規(guī)避指南

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　　目前，上下家往往會忽視買賣中的一些細節(jié)問題和“小錢”，如屋內附屬設施的交付，入戶時是否需付手續(xù)費等。在此，筆者總結了二手房買賣實踐中常見的幾個個實用問題提請大家注意。

　　詳細約定屋內附屬設施

　　如今二手房買賣中，不少上下家都會約定總房價款包含房屋內部的裝飾裝修、家電家具，或是由上家折價后賣給下家。由于屋內附屬設施的價值和房價相比相對較低，因此不少下家往往只關注買賣合同中房屋的價格、能否及時辦理過戶手續(xù)及房屋是否有質量問題等，忽略了一些細節(jié)問題，如裝飾裝修是否需要另外支付錢款，屋內的電器家具能否正常使用，承諾贈送的家電是否缺少等。

　　我國《合同法》第60條規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”。有些上下家在合同中如此約定：“房屋轉讓價格已經包含屋內所有裝飾、家具等，并隨房屋一并轉移交付?！睋?，下家有權要求上家把屋內所有的裝飾、家具等一并交付。但是，由于這樣的合同條款中對屋內附屬設施的約定過于模糊，對于具體有哪些家具并未一一列明，因此，如果上家搬走了屋內的部分家具或電器，當下家要通過法律途徑維護自己的權利時會有很大難度。因為我國民事訴訟采用“誰主張，誰舉證”的原則，對于看房時屋內究竟有哪些家具，下家很難拿出過硬的書面證據。

　　對于下家來說，如何維護自已的權益呢？首先，在買賣合同附件二“房屋內附屬設備狀況及室內裝飾情況”中，應盡可能把隨房屋一同轉移的家電、家具的數量、種類、型號等詳細列明；其次，如果無法詳細列明的，則盡量要求下家應承諾房屋交付時屋內附屬設施保持原狀，如有損壞、缺失應承擔相應責任。房屋轉讓價格如果已包含了上述裝飾、物品，則上家應保證能夠正常使用；如果是屬于贈送性質的，上家對于有瑕疵的贈與物不承擔責任，但上下家最好約定贈與物能夠正常使用，否則這樣的贈送毫無意義。

　　代理、經紀、置換、收購的區(qū)別

　　房產中介最為主要的業(yè)務類型有兩種：一是委托代理。委托人和中介公司簽訂一份委托合同，由中介代為買房、賣房等。中介以委托人的名義進行活動，而且要參與合同的洽談、協商。收費方面，按照政府主管部門的規(guī)定收取傭金，而且不能賺取差價。二是居間介紹。中介公司根據業(yè)主提供的房源信息促成上下家的買賣。在這種業(yè)務中，中介公司不參與合同的洽談、協商。收費方面，中介公司只有在交易成功的情況下才可以向雙方收取費用。

　　除了上述兩種業(yè)務類型外，房產中介還會提供置換(差價換房)、收購等業(yè)務。置換不是買賣的概念，僅針對公房而言，早期稱為公房調配。中介公司可以向雙方收取手續(xù)費。收購是指中介公司先把業(yè)主的房子買下來，再轉手賣掉。在這種業(yè)務中，中介公司可以賺取差價。不是所有的中介公司均可從事收購業(yè)務，除非其在營業(yè)范圍中列有此項，否則是違規(guī)行為。

　　二手房買賣的上下家在和中介公司簽訂協議的過程中，應明確與中介之間的具體委托事項，要注意中介的操作是否符合規(guī)定，收費是否合法。

　　仔細檢查房屋有無質量問題

　　由于目前上市的二手房，大多數已經居住了三五年乃至十年以上，質量上有否問題或是否已經有過大修，下家都應仔細檢查。具體來說，可從下面四個方面入手：(一)要注意房屋是否有私搭私建部分。如占用屋頂平臺、走廊的情況，或屋內是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內外部結構，如將陽臺改成臥室或將廚房一間分隔成兩間等；陽臺是否是業(yè)主自己擅自封閉的，這還涉及到面積如何計算的問題。

　　(二)要注意觀察房屋的內部結構。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，如有無房間終年不見陽光；屋內管線是否太多，走線是否合理；天花板、屋頂是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或脫皮等明顯問題。

　　(三)要注意查看屋內水、電、煤配套設施是否正常。打開水龍頭觀察水的質量、水壓；打開有線電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節(jié)目；確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的尷尬；觀察戶內外電線是否有老化的現象；煤氣的接通情況，是否已經換用了天然氣；房屋本身是否帶有熱水器。

　　(四)要注意房屋裝修的狀況。不少下家在看房過程中，發(fā)現欲購房屋剛被簡單裝修過。其實，這種粉刷往往是為了掩蓋房屋本身的一些瑕疵或缺陷。比如，墻壁上的裂縫、天花板滲水的水印和返潮發(fā)霉的痕跡等。因此，遇到類似情況，下家一定要特別留心，切莫為假象所迷惑。

　　及時到交易中心辦理過戶登記手續(xù)

　　在二手房交易中，即使房屋已經實際交付，但上下家未到房地產交易中心辦理登記過戶手續(xù)，產權人未進行變更的，在法律上，仍然認為房屋的所有權人未發(fā)生改變，上家仍是房屋的產權人，而下家僅對房屋享有債權房屋權屬的變更轉移應當辦理過戶手續(xù)，未經登記不得對抗善意第三人。

　　上下家在簽訂完買賣合同后，未及時向房地產交易中心辦理過戶手續(xù)，此時上家可能因欠債而被他人起訴，在訴訟過程中，他人可以根據實際情況向法院請求對上家的房屋進行財產保全或查封，如果此申請獲得人民法院的批準，那么該房屋的登記資料上就會加注權利限制的情況，即使上下家簽訂了房屋買賣合同也無法辦理過戶手續(xù)。當然房屋不能辦理過戶手續(xù)，下家可以要求上家承擔相應的違約責任，例如返還房款、支付違約金、賠償損失等，但鑒于上家還款能力有限，下家的利益實在很難得到保障。

　　由此可見，在二手房買賣過程中，上下家除了對買賣合同條款注意把關外，對合同簽訂后及時進行過戶登記也不可忽視，要加強權利登記的風險意識，不要怠于辦理過戶登記手續(xù)，以免造成不必要的損失。