2015房估案例與分析考點(diǎn)：商業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)

商業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)：商業(yè)房地產(chǎn)及其種類

商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)。狹義的商業(yè)房地產(chǎn)主要指用于零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，主要包括百貨店、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、便利店、專賣店、倉(cāng)儲(chǔ)商店等。廣義的商業(yè)房地產(chǎn)既包括零售業(yè)、批發(fā)業(yè)的房地產(chǎn)，還包括酒店、餐飲、娛樂(lè)休閑、商務(wù)辦公等房地產(chǎn)。本節(jié)主要針對(duì)狹義商業(yè)房地產(chǎn)，即零售業(yè)、批發(fā)業(yè)房地產(chǎn)。估價(jià)人員在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)了解商業(yè)房地產(chǎn)的種類及其零售業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，下面簡(jiǎn)單介紹一下各種零售業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：

1．百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

采取柜臺(tái)銷售與自選（開(kāi)架）銷售相結(jié)合方式；商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主；采取定價(jià)銷售，有導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全；選址在城市繁華區(qū)、交通要道；商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷售對(duì)象；商店規(guī)模大，在5000㎡以上；商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快；目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人。

2．超級(jí)市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行；商品構(gòu)成以購(gòu)買頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品主要以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主；營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11小時(shí)左右，往往采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車場(chǎng)地；選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)；商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對(duì)象；商店?duì)I業(yè)面積在500㎡以上；目標(biāo)顧客以居民為主。

3．大型綜合商場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式；商品構(gòu)成為衣、食、用品等，設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)；選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道；商圈范圍較大；商店?duì)I業(yè)面積一般在2500㎡以上；目標(biāo)顧客為購(gòu)物頻率高的居民。

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