房地產估價師房地產估價案例與分析：信貸風險

　　【提問】老師你好。這里說在抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點。是什么意思？

　　【回答】學員bisheng1977，您好！您的問題答復如下：

　　您看看這個：

　?。ㄒ唬┕纼r對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響。

　　因時間變化，可能存在多種風險導致抵押房地產的抵押價值發(fā)生變化：

　　1、相關當事人的生產經營活動中，因正常或非正常使用、維護不善及不能獲得賠償的意外事故等使抵押房地產的價值發(fā)生一般損耗或嚴重減損；

　　2、因社會環(huán)境、經濟環(huán)境、法律環(huán)境變化導致房地產市場的供求關系發(fā)生結構性或根本性變化進而使抵押房地產的價值發(fā)生減損；

　　3、因相關法律法規(guī)變化而使抵押房地產的部分或全部不適合設定抵押，出現已抵押房地產的市場價格沒有大的變化而其抵押價值卻發(fā)生較大減損的情形。

　　（二）在抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點。

　　一般而言，房地產抵押貸款中，與房地產本身直接相關的、能夠給貸款方帶來損失可能性的主要情形有：

　　1、由于房地產管理體制、社會征信機制等方面的原因，使得房地產所有者或使用者有可能無權抵押房地產或者在抵押了房地產之后還可以幾乎很少受到限制地將其出租、轉讓和重復抵押，從而將貸款方拖入漫長的司法訴訟程序中；

　　2、由于房地產管理體制、司法執(zhí)行力度、社會保障機制等方面的原因，由可能出現本應優(yōu)先受償的抵押權淪落為一般的返還請求權的情形或者官司勝訴卻遲遲無法執(zhí)行的情形。

　　（三）合理使用評估價值。

　　房地產抵押估價有著獨特的價值形成過程，估價過程更加謹慎、保守，因而既不能將其它房地產估價報告的評估價值作為房地產抵押價值，也不能將房地產抵押估價報告的結論與其它房地產估價報告的評估價值作簡單比較，更不能將房地產抵押估價報告的結論作其他用途。

　　房地產抵押價值的得出是建立在一個邏輯嚴密、系統完整的評估測算過程的基礎上的，因此應合理使用本評估價值、完整使用本評估報告。

　?。ㄋ模┒ㄆ诨蛟诜康禺a市場價格發(fā)生較快變化時對房地產抵押價值進行再評估。

　　與通常的抵押貸款期限相比，房地產市場的周期相對要長得多，所以一般地，在貸款期限內抵押房地產的市場價格變化所產生的影響較小。但房地產既是一種生產資料，更是一種基本生活資料（尤其是住宅房地產），其價格顯然對國家法律政策制度、國內外政治經濟狀況的變化有極大的彈性。無疑，在國家法律政策制度不斷完善、國內外政治經濟狀況相對復雜的今天，有必要適時對房地產抵押價值進行再評估。

　　★問題所屬科目：房地產估價師——房地產估價案例與分析

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