2015年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義（33）

　　八、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價

　　（一）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價的一般特點

　　在房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)活動中，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)比較少，這主要是因為農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)一般為集體土地及地上建筑物，由于集體土地所有權(quán)性質(zhì)，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)不能直接進入市場進行交易，也不能設(shè)定抵押。農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價主要涉及農(nóng)業(yè)用地的征用、征地拆遷補償、土地租賃、廠房租賃等目的的估價。

　?。ǘ┺r(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價方法和技術(shù)路線

　　農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法進行估價，估價思路為：以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤、應(yīng)繳納的稅金和農(nóng)業(yè)用地增值收益，并進行各項修正來確定農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的價格。

　　農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)也可以采用收益法進行估價，對于集體建設(shè)用地上建設(shè)的廠房、倉庫，由于租賃或經(jīng)營可以獲得相關(guān)收益，因此可以通過其租賃收益或經(jīng)營收益來評估其收益價格。對于農(nóng)業(yè)用地可以通過其地上種植的植物、農(nóng)作物的年收入來評估其收益價格。采用收益法估價時，收益年限的確定比較困難，因為具體建設(shè)用地、農(nóng)業(yè)種植土地大都沒有土地使用年限。

　　九、特殊用途房地產(chǎn)的估價

　　特殊用途的房地產(chǎn)，關(guān)鍵就在于“特殊”二字，所謂特殊，是指這類房地產(chǎn)通常都伴隨著專營權(quán)，這里以停車庫和加油站為例，來介紹特殊房地產(chǎn)估價問題。

　　（一）停車庫的估價

　　1．地下停車庫的特點

　?。?）權(quán)屬比較特殊。地下停車庫一般分為兩種情況：一是開發(fā)商擁有車庫單獨產(chǎn)權(quán)，可對車庫自由行使收益和處分權(quán)；二是地下車庫作為共有部分，建筑面積已經(jīng)分攤，車庫不能單獨出售。此外，也有利用人防工程作為地下車庫的情形。

　?。?）計量單位比較特殊。房地產(chǎn)大都以棟、單元、套、建筑面積等進行計量，而地下停車場的計量只有一種，即車位。因此，經(jīng)常會出現(xiàn)地下車庫建筑面積相同而車位數(shù)不同的問題。

　?。?）日常管理和服務(wù)相對特殊。停車庫的管理要提供一系列配套服務(wù)，如車輛安全、車輛清潔、停車引導(dǎo)、通行向?qū)А④囕v維修等。因此，地下停車庫日常管理和服務(wù)水平在一定程度上決定了車庫的收費標準和檔次。

　　2．地下停車庫的價格特點

　　（1）價格與車位數(shù)掛鉤。地下車庫的銷售價格為“元/車位”的形式體現(xiàn)。

　?。?）同一地下車庫的車位價格比較一致。

　?。?）車位價格易受地上房地產(chǎn)租售情況的影響。兩者具有正相關(guān)關(guān)系。

　　3．地下車庫的估價方法與技術(shù)路線

　　停車庫估價方法主要有市場法、收益法和成本法。停車庫估價方法的選擇，首先應(yīng)該重點考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)；其次，應(yīng)該考察周邊類似停車庫的租售情況，依此來確定采用何種估價方法。

　　市場法的選擇，取決于是否擁有大量停車庫交易實例，同時估價對象應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓的、產(chǎn)權(quán)清晰的房地產(chǎn)。

　　收益法的選擇，主要基于估價對象屬于經(jīng)營性物業(yè)，有較穩(wěn)定的收入。

　　在市場法和收益法都不適宜估價的情形下，則可采用成本法進行估價。

　　（二）加油站的估價

　　1．加油站房地產(chǎn)估價的一般特點

　?。?）位置極其重要，且分布具有較強的離散性。加油站房地產(chǎn)的價格主要取決于其所處的位置，位于小題區(qū)域的相同規(guī)模、設(shè)備條件和相同油價的兩個加油站，可能因為所臨道路條件不同、交通流量不同等原因，經(jīng)營收益存在較大差異，必然會導(dǎo)致其價格相差很大。另外，加油站之間一般都有一定規(guī)定的距離間隔，位置分布具有較強的離散性。

　　（2）經(jīng)營的個性差異顯著。加油站由于經(jīng)營者采取的經(jīng)營手段、營銷方式、管理模式不同，導(dǎo)致其經(jīng)營收入和費用支出存在較大差異。因此，在對加油站房地產(chǎn)進行估價時，要特別注意。

　?。?）存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤。加油站的經(jīng)營具有一定的壟斷性，存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤。因此，采用收益法評估加油站房地產(chǎn)價格時，要從加油站經(jīng)營收益中扣除因成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤。

　　2．加油站房地產(chǎn)的估價方法和技術(shù)路線

　　由于加油站房地產(chǎn)的市場交易實例較少，因而難以采用市場法進行估價。由于加油站房地產(chǎn)是在經(jīng)營期內(nèi)具有持續(xù)收益的經(jīng)營性房地產(chǎn)，因此，一般采用收益法進行估價，此外，也可以利用成本法作為一種輔助估價方法。

　　采用收益法評估加油站房地產(chǎn)價格時，關(guān)鍵是凈收益的測算，加油站的營業(yè)利潤中包括了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權(quán)的超額利潤，因此，應(yīng)在凈收益中扣除正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權(quán)的超額利潤。

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