2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點總結：不應承接估價業(yè)務的情形

　　二、不應承接估價業(yè)務的情形

　　在獲取估價業(yè)務中，估價機構和估價師通過與估價需求者接觸，根據(jù)了解的估價業(yè)務情況，從是否有利害關系和利益沖突、是否超出了自己的業(yè)務范圍、是否有專業(yè)勝任能力等方面，衡量是否可以承接該項估價業(yè)務。

　?。ㄒ唬┯欣﹃P系或利益沖突

　　估價機構和估價師與估價需求者或相關當事人有利害關系，或者與估價對象有利益關系，會影響到獨立、客觀、公正地估價；即使可能會“秉公”估價，但估價結果也會招致懷疑，缺乏公信力。因此，在這種情況下，估價機構不應承接相應的估價業(yè)務。例如，《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價機構及執(zhí)行房地產(chǎn)估價業(yè)務的估價人員與委托人或者估價業(yè)務相對人有利害關系的，應當回避。”《城市房屋拆遷估價指導意見》第八條規(guī)定：“估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。”《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》第六條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價機構、房地產(chǎn)估價人員與房地產(chǎn)抵押當事人有利害關系或者是房地產(chǎn)抵押當事人的，應當回避”。

　?。ǘ┏隽俗约旱臉I(yè)務范圍

　　如果估價業(yè)務超越了本估價機構資質(zhì)等級許可的業(yè)務范圍，就不應承接相應的估價業(yè)務。例如，《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》第二十四條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)估價活動的機構，應當依法取得房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務。一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務。二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。”

　　（三）自己的專業(yè)能力難以勝任

　　如果估價機構或者估價師感到自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗所限而難以評估出客觀合理的價值的，就不應承接相應的估價業(yè)務。例如，《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》第七條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)抵押估價的房地產(chǎn)估價師，應當具備相關金融專業(yè)知識和相應的房地產(chǎn)市場分析能力。”

　　在上述不應承接估價業(yè)務的情況下，房地產(chǎn)估價機構和房地產(chǎn)估價師可以向估價需求者介紹其他合適的房地產(chǎn)估價機構和房地產(chǎn)估價師承接該項估價業(yè)務；如果是估價機構的專業(yè)知識和經(jīng)驗所限的，必要時（例如一些新興或者綜合性的估價業(yè)務，在沒有其他合適的房地產(chǎn)估價機構和房地產(chǎn)估價師可推薦的情況），經(jīng)征求估價需求者的同意，可以承接或者與其他較合適的估價機構聯(lián)合承接或者合作完成該項估價業(yè)務。對于估價所涉及的某些其他專業(yè)性問題，例如房屋中鑲嵌的古董、地上的特殊樹木、機器設備，可以聘請相應的專家或者采取“分包”方式聘請相應的研究機構等出具專業(yè)意見來解決，即可以借用相應的專家意見。

　　估價機構和估價師應當清楚估價業(yè)務風險之所在。對于委托人或者有關單位和個人要求高估或低估的，要堅守住規(guī)范執(zhí)業(yè)的底線，予以解析；對于執(zhí)意甚至利誘要求高估或低估的，則不應承接該項估價業(yè)務。

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