2008年房地產估價師考試輔導：估價方法及估價程序

　　估價方法

　　房地產估價有三大基本方法，即市場比較法、收益法、成本法。其他估價方法都是上述三大基本方法的派生。

　　一、市場比較法

　　指將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格進行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據是替代原理，適用于類似房地產交易實例較多的場合，在房地產比較發(fā)達的情況下，它是一種說服力較強，具有現(xiàn)實性，最常用的估價方法。

　　二、收益法

　　指預計估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折算到估價時點上的現(xiàn)值后累加，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法適用于評估有收益或潛在收益的房地產。

　　三、成本法

　　指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法適用于房地產市場不發(fā)達，難以運用市場比較法的房地產估價，對于既無收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑也比較適用。

　　估價程序

　　一、明確估價基本事項

　　包括：

　　（1）明確估價對象的實體狀況，如對土地，應明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對房屋，應明確它的坐落位置（門牌號碼）、結構、層數、面積、使用情況等。

　?。?）明確估價對象的權利狀態(tài)，如完全產權、已設定有某種他項權利的不完全產權，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確

　?。?）明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。

　?。?）明確估價目的，由于同一房地產出于不同的估價目的，其估價結果往往不同。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區(qū)分不同性質的估價。

　?。?）明確估價時點，某房地產的估價結果，是表示該房地產在某一個特定時點上的價格。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產估價是沒有意義的。

　?。?）明確估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商確定，一般估價報告的作業(yè)日期為7-15個工作日。

　　二、擬定估價作業(yè)方案

　　主要是就估價所要做的各項工作作出日程進度安排，包括對估價作業(yè)內容、作業(yè)人員、時間進度、所需經費等的安排，以便于控制進度及協(xié)調合作。

　　三、搜集估價所需資料

　　由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產估價所需的資料也不同。一般來說，所搜集的估價資料包括：

　?。?）產權資料

　?。?）房屋建筑資料

　?。?）市場交易資料

　　（4）土地資料

　?。?）法律和規(guī)劃資料。

　　四、實地查勘估價對象

　　實地查勘是就估價對象的有關內容到實地查清核實，從估價對象房地產的實體構造、權利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內容進行客觀確認。

　　五、選定估價方法計算

　　在房地產估價中，對房地產價格的計算有多種方法，（如市場比較法、收益法、成本法）。在房地產估價時，宜用兩種以上方法進行評估，以求各估價方法之間的相互補充，印證。但在實踐中，因房地產的種類、所在地的實情、資料的可信程度等因素，多種方法有時并不一定能夠同時并用。在具體選定估價方法時，應根據估價對象具體情況，有條件用市場比較法的，應以市場比較法為主要的估價方法；收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中一種估價方法；在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。

　　六、最終確定估價結果

　　對不同估價方法估算出的結果，應進行分析比較；經檢查確認無誤后，應根據具體情況，采用算術平均或加權平均的方法計算出一個綜合結果；在這個綜合結果的基礎上，還應考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結果進行適當調整，或取整，或認定該結果，作為最終的估價結果。

　　七、撰寫編制估價報告

　　估價報告是記述估價過程、反映估價成果的文件，應當體現(xiàn)全面性、公正性、客觀性、準確性以及高度的概括性。估價報告應記載下列事項：

　　（1）估價項目名稱；

　?。?）委托方名稱或姓名和住所；

　?。?）估價方（房地產估價機構）名稱和住所；

　?。?）估價對象；

　?。?）估價目的；

　?。?）估價時點；

　?。?）價值定義；

　?。?）估價依據；

　　（9）估價原則；

　　（10）估價技術路線、方法和測算過程；

　　（11）估價結果及其確定的理由；

　?。?2）估價作業(yè)日期；

　?。?3）估價報告應用的有效期；

　?。?4）估價人員；

　?。?5）注冊房地產估價師的聲明和簽名、蓋章；

　?。?6）估價的假設和限制條件；

　?。?7）附件。

　　八、估價資料歸檔保存

　　完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔保存和妥善保管。這樣做有利于估價機構、估價人員的估價資料積累和估價水平提高，同時也有助于以后可能發(fā)生的估價糾紛的解決，并且，有助于政府主管部門、行業(yè)協(xié)會對估價機構的資質年檢審查。估價資料的保存期一般應為15年以上。

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