房地產(chǎn)估價師考試輔導：房地產(chǎn)抵押分析（二）

　　四、《意見》抵押價值定義中的矛盾分析《意見》將房地產(chǎn)的抵押價值定義為房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，那么這個市場價值就應該符合本文在第二部分中論述的四個條件。也就是說房地產(chǎn)抵押價值對應的抵押房地產(chǎn)的權利狀態(tài)為設定本次抵押之時房地產(chǎn)本身已經(jīng)具備的權利狀態(tài)。如果抵押房地產(chǎn)在設定本次抵押時已經(jīng)存在發(fā)包人拖欠承包人建筑工程價款的事實，那么該抵押房地產(chǎn)的權利狀態(tài)就是已經(jīng)具有發(fā)包人拖欠承包人建筑工程價款優(yōu)先受償權的房地產(chǎn)，是不具有完整權利的房地產(chǎn)。同樣，如果抵押房地產(chǎn)在設定本次抵押時已經(jīng)存有抵押擔保債權，那么該抵押房地產(chǎn)的權利狀態(tài)就是已經(jīng)具有已抵押擔保債權優(yōu)先受償權的房地產(chǎn)，也是不具有完整權利的房地產(chǎn)。已經(jīng)具有上述發(fā)包人拖欠承包人建筑工程價款和已抵押擔保債權兩種優(yōu)先受償權的房地產(chǎn)的市場價值是如何評估？這要從交易價格形成過程來分析。

　　不考慮拍賣等強制處分因素的影響，如果存在發(fā)包方拖欠承包方工程價款，在建工程在市場交易中要達成交易行為，或者是買方以不包含拖欠工程價款的較低價格購買但要承擔支付拖欠工程價款的義務，或者是以包含拖欠工程價款的較高價格購買而由賣方支付拖欠工程價款，總之，拖欠的工程價款要在交易額中有所體現(xiàn)。對于在建工程抵押貸款，如果發(fā)生借款人拖欠貸款的行為，實際上相當于金融機構購買該在建工程，相應的金融機構還要負擔借款人拖欠的工程價款。因此，在確定在建工程抵押價值時自然要將發(fā)包方拖欠承包人工程價款從假定不拖欠工程價款的在建工程的市場價值中扣除。

　　如果擬抵押房地產(chǎn)已經(jīng)設定抵押，該抵押房地產(chǎn)進入市場中交易，賣方首先要還清以該房地產(chǎn)抵押所形成的債務。而在抵押貸款市場中，如果金融機構判斷該抵押房地產(chǎn)的價值大于已抵押擔保債權，還可以就超過部分再次設定抵押[①].由于法律規(guī)定，抵押權在實現(xiàn)時受抵押登記時間先后具有不同的受償順序，從保證抵押權實現(xiàn)的角度考慮，后設立的抵押權自然要將已經(jīng)設定的抵押權數(shù)額從抵押價值中扣除。因此，在不考慮其他優(yōu)先受償權存在的情況下，可以認為存在已抵押擔保債權優(yōu)先受償權的房地產(chǎn)的市場價值等于假設不存在已抵押擔保債權優(yōu)先受償權的房地產(chǎn)的市場價值減去已抵押擔保債權優(yōu)先受償權價值。

　　從上面的分析，如果將法定優(yōu)先受償權界定在發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款和已抵押擔保的債權數(shù)額兩項，則抵押價值可以認為符合市場價值的條件，也只有將這兩項法定優(yōu)先受償權扣除后的結果才是抵押房地產(chǎn)在本次設定抵押權時具有的權利狀況的市場價值。但是在對法定優(yōu)先受償權的定義進行深入分析，明確了其他法定優(yōu)先受償款的范圍包括處分抵押房地產(chǎn)的費用和應繳納的稅費兩項后，按照《意見》的定義，我們需要將這上述兩項其他法定優(yōu)先受償款從假設無法定優(yōu)先受償權的市場價值中扣除后才能得到抵押價值評估額，而在此以前我們所評估的抵押價值是不需要將上述兩項其他法定優(yōu)先受償款從假設無法定優(yōu)先受償權的市場價值中扣除的?！兑庖姟范x的抵押價值還符合市場價值的標準嗎？回答這個問題的關鍵在于弄清楚其他法定優(yōu)先受償權的性質。

　　處分抵押房地產(chǎn)應繳納的稅費是指抵押權人依照法律規(guī)定處置抵押房地產(chǎn)，應該由債務人或抵押人支付的相關交易稅金及費用。我們知道，房地產(chǎn)交易過程中，按照國家以及地方相關規(guī)定，買賣雙方都要相應的承擔一定的稅費。在抵押權實現(xiàn)時，房地產(chǎn)的所有權人也就是債務人或抵押人應該承擔應由賣方負擔的稅費。但是我們知道，在抵押權實現(xiàn)時，要讓房地產(chǎn)的所有權人負擔應由其負擔的稅費在多數(shù)情況是不可能同，這部分費用要從房地產(chǎn)變現(xiàn)價格中支出，從而使得可用于償還借款的金額減少，將該項費用從假設無法定優(yōu)先受償權的市場價值中扣除實際上是對市場價值在抵押估價中的一項交易情況修正，但還沒有改變市場價值形成所應具有的市場條件基礎。

　　處分抵押房地產(chǎn)的費用是由于實現(xiàn)抵押權而在處置房地產(chǎn)過程中發(fā)生的服務性費用支出。抵押權絕大多數(shù)不是在和平條件下實現(xiàn)的，所謂和平條件是指在債務人無力履行借款合同時，由債務人或抵押人自覺的將抵押物變現(xiàn)用來償還借款。在和平條件下，處分抵押房地產(chǎn)的費用主要是房地產(chǎn)銷售推廣費用。這種條件下處分抵押房地產(chǎn)仍然可以認為符合市場價值實現(xiàn)的市場條件基礎。而在非和平條件下處分抵押房地產(chǎn)是抵押權實現(xiàn)的主流方式。其費用構成在前面已經(jīng)分析過。這種條件下處分抵押房地產(chǎn)已經(jīng)完全脫離了市場價值所要求的市場條件的基礎。將假設無優(yōu)先受償權的市場價值扣除在非和平條件下處分抵押房地產(chǎn)的優(yōu)先受償款，所得的結果還認為是市場價值，我認為過于牽強，這就形成了《意見》對抵押價值定義中自身矛盾，即首先肯定抵押價值是市場價值，但根據(jù)定義計算所得的結果已經(jīng)失去了市場價值所應具有的市場條件。

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試報名時間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試輔導火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價師輔導課程開通