鄭州樓市量?jī)r(jià)齊升，剛需爆發(fā)

申請(qǐng)免費(fèi)試用、咨詢電話：400-8352-114

    2012轉(zhuǎn)眼半年已過(guò)，回首上半年，整個(gè)樓市就像是電影《饑餓游戲》中的競(jìng)技場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商就像那其中相互格斗殘殺的人，為了爭(zhēng)奪調(diào)控下的剛需一族沒(méi)日沒(méi)夜地使盡渾身解數(shù)去爭(zhēng)來(lái)斗去，購(gòu)房者則希望在低迷的樓市中尋找脫穎而出的好房子。樓市這一場(chǎng)“饑餓游戲”，它的前世今生，又有誰(shuí)在合謀？

    夏季，原本是樓市的淡季，然而隨著七八月份新開(kāi)樓盤(pán)及加推項(xiàng)目的增多，省城樓市“票房”大增——7月份，鄭州市區(qū)商住房賣(mài)了10040套，創(chuàng)下19個(gè)月來(lái)的新高；房?jī)r(jià)同時(shí)上漲到每平方米6854元，再創(chuàng)歷史新高。比6月每平方米上漲了163元，這也是今年以來(lái)連續(xù)7個(gè)月鄭州房?jī)r(jià)創(chuàng)出新高， 可見(jiàn)鄭州房?jī)r(jià)上漲的腳步仍然沒(méi)有停歇，房?jī)r(jià)漲幅位居中部省會(huì)第二。

    7月份平均每天賣(mài)房將近324套，成為2010年12月份以來(lái)最大的月成交量，再現(xiàn)“井噴”行情。數(shù)據(jù)顯示，在市場(chǎng)火爆的2009年和2010年，曾經(jīng)有7個(gè)月份出現(xiàn)商住房月銷(xiāo)量突破1萬(wàn)套的情形，最大的月銷(xiāo)量保持者為2009年12月份的16886套。在2010年12月銷(xiāo)售11102套后，迎接樓市的是延續(xù)至今的限購(gòu)、限貸政策，在整個(gè)2011年，市場(chǎng)持續(xù)低迷，最大的月銷(xiāo)量也沒(méi)有超過(guò)5400套。

    數(shù)據(jù)顯示，7月份，鄭州市區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積43.96萬(wàn)平方米，同比下降38.56%，也是今年3月份以來(lái)的最小月投放量。但是當(dāng)月銷(xiāo)售面積92.14萬(wàn)平方米，同比上漲134.58%。也就是說(shuō)，當(dāng)月的銷(xiāo)量是投放量的兩倍多。8月，第四周僅僅七天鄭州區(qū)域銷(xiāo)售總套數(shù)3079套，銷(xiāo)售總面積309868.33平方米，持續(xù)著7月的熱度。

    是什么造成房?jī)r(jià)漲、成交火，很多專家歸結(jié)為剛性需求的恐慌性放量，我們姑且不論原因， 無(wú)非是換了個(gè)馬甲，漲價(jià)已是覆水難收。很多人還在說(shuō)回暖，我看是過(guò)暖了。短短的幾個(gè)月里，開(kāi)發(fā)商憑借著“以價(jià)換量”從消費(fèi)者手中大量回籠現(xiàn)金，給自己找回了底氣，現(xiàn)在，要漲價(jià)了。似乎覺(jué)得突然一夜之間就往黑板上寫(xiě)上“十文大錢(qián)”有些羞赧似的。

    7月批準(zhǔn)預(yù)售面積43.96萬(wàn)平方米，而銷(xiāo)售卻達(dá)到92.14萬(wàn)平方米。樓市行情持續(xù)看漲，刺激著購(gòu)房人的觀望耐心，于是剛需加速出手，從而進(jìn)一步助推了行情。熱銷(xiāo)帶來(lái)連鎖反應(yīng)：專家熱議、房?jī)r(jià)見(jiàn)漲、政策預(yù)期，一場(chǎng)樓市“饑餓游戲”正在上演。

    樓市宛若一場(chǎng)類似喬布斯時(shí)代留給蘋(píng)果的饑餓營(yíng)銷(xiāo)，即以品牌威力將潛在消費(fèi)者吸引過(guò)來(lái)，接著限制供貨量，造成供不應(yīng)求的熱銷(xiāo)假象，再提高售價(jià)以賺取更高利潤(rùn)。讓市場(chǎng)時(shí)刻保持饑餓的狀態(tài)這是很高明的手段，樓市開(kāi)發(fā)商也喜歡玩饑餓營(yíng)銷(xiāo)的手段，通過(guò)捂盤(pán)惜售的方式來(lái)哄抬房?jī)r(jià)賺取更多的利潤(rùn)。沒(méi)有那么多房子投向市場(chǎng)，導(dǎo)致房屋人為地供不應(yīng)求，在這種“饑餓感”控制下，房?jī)r(jià)哪能不日益走高？

    開(kāi)發(fā)商一邊全力消化存量，一邊努力抬高市場(chǎng)預(yù)期，為下一輪行情造勢(shì)。于是出現(xiàn)了以下情況：熱銷(xiāo)區(qū)域的樓盤(pán)在醞釀漲價(jià)，是為“低開(kāi)高走”；銷(xiāo)售見(jiàn)漲的項(xiàng)目在捂盤(pán)惜售，美其名曰“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”。

    瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)，有時(shí)會(huì)讓局外人辨不出真假。四個(gè)月前還在為到哪找購(gòu)房人而抓耳撓腮的開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在卻手握“房票”、坐等“日光”。上周，鄭東新區(qū)地標(biāo)性雙子塔寫(xiě)字樓綠地中心以超低價(jià)入市，引發(fā)消費(fèi)者熱搶，原因是高配置、超低價(jià)的地標(biāo)建筑擊破了人們的心理防線，也擊破了很多開(kāi)發(fā)商的底線，已入市者封盤(pán)，避其鋒芒，未入市者，或跟進(jìn)或推遲開(kāi)盤(pán)。該企業(yè)如饑餓的吞金巨獸，形成樓市黑洞。而購(gòu)房者則饕餮一番，上演了雙向饑餓游戲。

    時(shí)下樓市活脫脫被逼出了一場(chǎng)后宮戲，上半年每一個(gè)樓盤(pán)都成了坐困宮闈的妃嬪，苦盼皇帝翻一下牌子，沾一些雨露，購(gòu)房者成了皇帝。到了現(xiàn)在角色互換，購(gòu)房者成了坐困宮闈的妃嬪，開(kāi)發(fā)商成了皇帝。

    能否抓住優(yōu)惠的尾巴，做樓市的成功抄底者，要靠運(yùn)氣，更要靠勇氣!電影《饑餓游戲》里的熱血規(guī)則會(huì)根據(jù)現(xiàn)狀改變，我們也希望在樓市的這一場(chǎng)“饑餓游戲”里，一些貌似既定的規(guī)則也能隨著調(diào)控的深入而發(fā)生改變。

    樓市下半場(chǎng)，隨著開(kāi)盤(pán)量的增多，供求關(guān)系將發(fā)生逆轉(zhuǎn)。根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，供求關(guān)系和房?jī)r(jià)息息相關(guān),其邏輯在于，供求關(guān)系是否平衡，當(dāng)供小于求時(shí)，價(jià)格上升，消費(fèi)者處于被動(dòng)；當(dāng)供大于求時(shí)，價(jià)格下降，供求雙方的主導(dǎo)地位將被置換，消費(fèi)者處于主動(dòng)地位?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是呈現(xiàn)出整體供大于求，局部供小于求的局勢(shì)。