二手房買賣中意向金可退的案例

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　　買家疑問

　　合同沒簽買二手房不成

　　意向金能不能退

　　張女士是武漢本地人，家住球場街一帶，眼看兒子到了要上幼兒園的年紀了，為了更好的照顧兒子，張女士打算把父母接過來，但家中的房子不夠寬敞，張女士打算在自家附近為父母買一套房子。
　　看來看去，最后張女士和父母通過湖北壹加貳聯合不動產經紀有限公司鎖定了位于大智路某小區(qū)的一套房子。該套房源面積有60多平，精裝修，總價僅為48萬元，各方面基本都比較符合他們的心意。同時，中介公司還口頭表示，如果對房子不滿意可以退還5000元的意向金。

　　由于張女士上班時間較忙，簽《委托購買意向書》當天，僅有張女士的父母到場，房子以張女士的母親黃女士的名義準備購買，并交納意向金5000元，中介費4800元。

　　但在簽了購房意向書之后，張女士卻聽朋友表示那套房子所在小區(qū)的居住人員魚龍混雜，同時治安也比較差。

　　本來就是為了給二老買一套清凈的居住之所，同時方便照顧兒子上學，這才剛有購買意向就發(fā)現問題，并且張女士此時才發(fā)現《委托購買意向書》上寫著“如不買房將不退意向金”。

　　為此，張女士很是懊惱，但想到之前中介公司表示如果對房子不滿意可以退還意向金，她打算退掉這套房子。誰知中介公司這時開始“扯皮”了，一口咬定已經簽了意向書不能再退意向金。

　　“就算是購買新房，我交了認籌金之后，如果不想買房，在一定期限內認籌金也是可以退還的，為什么買個二手房就退不了呢？”張女士提出質疑。

　　律師分析

　　若買賣雙方沒達成協議

　　中介應返還意向金

　　意向金是買方表明自己購買房屋的意向。在買方有購買意向后，委托中介公司以書面形式確定下來，并支付一定金額的意向金。如果賣方同意買方的購買條件，中介公司將意向金轉交給賣方，此時意向金性質就發(fā)生變化，自動轉化成定金，意向金協議也自動轉化為定金協議。如果買賣雙方沒有達成協議，中介公司應將把意向金返還給買方。

　　若意向金協議轉換為定金協議，那么將對買賣雙方產生約束力，買賣雙方必須按約定履行義務，否則將承擔法律后果。買方如果不按協議的約定簽訂買賣合同或不購買的，賣方可以沒收買方的定金；賣方如果不按協議的約定履行簽訂買賣合同義務或不出售的，應雙倍返還定金。

　　在二手房買賣居間服務中，意向金轉訂金的議價方式，已經逐漸成為國內的行業(yè)慣例。意向金轉訂金后，上下家任何一方違約或中介方“一房二介”，都應當承擔合同約定或法律規(guī)定的賠償責任。

　　一般情況下，意向金轉為定金后，如果下架違約不買房，意向金將不能退還：如果商家違約不買房，則按“定金罰則”雙倍返還下架。當時如果購房意向書中只是對購房價格、房屋狀況做了簡單約定，那么當上下家在登訂房屋買賣合同過程中，對付款時間、付款方式。房屋交付及過戶登記等其他主要條款產生分歧，并導致買賣合同最終未能簽訂，上下家均不不存在違約情況，交易的失敗不能歸責與任何一方，即不存在違約情形，則應當解除意向金轉為定金后的擔保關系，即退還意向金。

　　提醒

　　簽意向書要慎重

　　能不簽最好別簽

　　律師表示，在張女士的這個案例中，由于張女士的父母只聽到中介的口頭協議，在沒看清楚書面協議的情況下就簽了購房意向書，雖說確實是吃了虧，但意向金是要不回來的，這也剛好栽在法律的盲點上。張女士可與中介協商解決此事。

　　業(yè)內人士表示，建議消費者能不簽意向金協議最好不簽。首先，根據目前的意向金協議，支付意向金根本無法保障你能買到房子。其次，目前各中介公司提供的意向金協議往往是事先擬定的格式條款，內容籠統(tǒng)、不完善。往往只規(guī)定了購房者的義務及違約責任，而沒有規(guī)定中介方的義務及違約責任。因此，一旦發(fā)生糾紛，對購房者極為不利。