二手房買(mǎi)賣(mài)中的五大縮水陷阱

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    建筑面積與套內(nèi)建筑面積都要在合同中約定

    事件點(diǎn)播：張先生預(yù)購(gòu)了一套商品房，預(yù)售合同約定建筑面積為102平方米，套內(nèi)建筑面積為81平方米。還約定如果產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差，比例絕對(duì)值低于3%時(shí)據(jù)實(shí)結(jié)算，超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)家可退房。交房后，張先生委托某房產(chǎn)測(cè)繪單位重新測(cè)量，發(fā)現(xiàn)總面積與約定一致，但套內(nèi)建筑面積比合同約定少了4%。張先生要求退房，但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為不存在違約。

    專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：根據(jù)有關(guān)司法解釋?zhuān)课萏變?nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的從約定，無(wú)約定的誤差比例在3%以?xún)?nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，若超過(guò)3%買(mǎi)房人可要求退房并主張返還已付購(gòu)房款及利息。專(zhuān)家提醒說(shuō)， 在簽訂合同時(shí)應(yīng)注意約定細(xì)節(jié)。因此建議買(mǎi)受人在簽合同時(shí)，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都作約定。

    規(guī)劃縮水

    細(xì)化補(bǔ)充條款防止規(guī)劃“變樣”

    事件點(diǎn)播：李先生被廣告吸引，來(lái)到某樓盤(pán)售樓處。售樓小姐指著模型介紹了該樓盤(pán)的宏偉規(guī)劃，還重點(diǎn)介紹了一期和二期之間的一處景觀。簽約時(shí)，盡管李先生看到樣本合同中“廣告宣傳內(nèi)容僅供參考”字樣，但看到附件中有一期和二期的規(guī)劃圖，也就沒(méi)多問(wèn)，他買(mǎi)下了一套一期的房子。入住后不久，隨著二期建設(shè)的推進(jìn)，他和其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)這處景觀竟然變成了一幢樓房。于是，李先生與小區(qū)百余名業(yè)主共同將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求將其恢復(fù)原狀，但既成事實(shí)的東西無(wú)法改動(dòng)。

    專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：部分開(kāi)發(fā)商會(huì)把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書(shū)中，并就后期規(guī)劃在合同中約定免責(zé)條款，或約定特別輕的違約責(zé)任，以獲取較小的違約成本與小區(qū)規(guī)劃變更間的差額利益。 專(zhuān)家提醒說(shuō)，把開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫(xiě)入合同，建議買(mǎi)房人先查明開(kāi)發(fā)商是否已取得了后面地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)，再查明小區(qū)規(guī)劃是否已經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)的審批；也可要求開(kāi)發(fā)商把這個(gè)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫(xiě)入合同，并在合同補(bǔ)充條款中約定較高違約金。

    配套縮水

    配套相關(guān)細(xì)節(jié)要在合同中詳細(xì)體現(xiàn)

    事件點(diǎn)播：張女士看到某樓盤(pán)樓書(shū)的介紹：小區(qū)將設(shè)有1.5萬(wàn)平方米的高檔會(huì)所，有室內(nèi)游泳池等設(shè)施。張女士很喜歡，于是當(dāng)場(chǎng)就買(mǎi)了房。不料會(huì)所建成后嚴(yán)重“縮水”，面積不足4000 平方米，游泳池規(guī)模也很小。

    專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：會(huì)所不是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必備設(shè)施，購(gòu)房者一般也不能據(jù)此主張解除合同。許多購(gòu)房者在簽合同時(shí)往往只關(guān)注房屋情況，忘了約定配套設(shè)施等相關(guān)條款，導(dǎo)致糾紛不斷。 專(zhuān)家提醒說(shuō)，對(duì)配套設(shè)施的約定要明確詳細(xì)的責(zé)任承擔(dān)，建議業(yè)主在簽預(yù)售合同時(shí)，把會(huì)所等相關(guān)的條款明確約定進(jìn)合同，如會(huì)所的交付時(shí)間、所有權(quán)歸屬、服務(wù)功能、服務(wù)對(duì)象等，同時(shí)明確責(zé)任承擔(dān)。

    層高縮水

    要明確約定違約賠償數(shù)額

    事件點(diǎn)播：某樓盤(pán)多位業(yè)主一起與開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，合同約定房屋層高為2.9米。交房后，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書(shū)中注明的層高有的為2.8米，有的為2.9米。于是業(yè)主作了自測(cè)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)高度為2.6米—2.62 米不等。當(dāng)業(yè)主們要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻推說(shuō)是銷(xiāo)售公司在制作預(yù)售合同文本時(shí)的筆誤。

    專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：從法律上講，合同首采文意主意(以寫(xiě)入合同的文字為準(zhǔn))，所以?xún)H僅以筆誤為由不能影響違約事實(shí)。商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，須承擔(dān)違約責(zé)任。如果業(yè)主沒(méi)有約定開(kāi)發(fā)商賠償數(shù)額，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般低于業(yè)主的預(yù)期。專(zhuān)家提醒說(shuō)，對(duì)待層高“縮水”要明確約定違約賠償數(shù)額，建議買(mǎi)房人在合同中明確約定違約責(zé)任和違約賠償數(shù)額。

    年限縮水

    簽約前弄清土地性質(zhì) 分清土地和房屋的使用年限

    事件點(diǎn)播：今年年初，李先生買(mǎi)下某爛尾樓續(xù)建工程樓盤(pán)，買(mǎi)之前他詢(xún)問(wèn)了該樓盤(pán)土地使用年限，售樓小姐說(shuō)保證是70年。后來(lái)簽預(yù)售合同時(shí)，他發(fā)現(xiàn)合同附件《房屋土地狀況》備注里寫(xiě)著土地使用期限為1993 年至2052 年，該房屋使用年限竟不到60年，李先生大呼上當(dāng)。

    專(zhuān)家點(diǎn)評(píng)：有許多買(mǎi)房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別。時(shí)下大多開(kāi)發(fā)商是直接從政府部門(mén)受讓或從其他開(kāi)發(fā)商那里轉(zhuǎn)讓而拿到土地的。買(mǎi)房人買(mǎi)房后，對(duì)該房屋所享有的使用年限應(yīng)為：原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限減去開(kāi)發(fā)商已使用的年限。 專(zhuān)家提醒說(shuō)，建議買(mǎi)房人在簽約前，最好到相關(guān)部門(mén)就土地性質(zhì)和房屋土地使用權(quán)的起始期限了解清楚。