房地產估價師案例與分析課程講義（11）

　　5.5.2.3　分解法

　　分解法（breakdownmethod）是對建筑物各種類型的折舊分別予以分析和測定，然后加總來求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細、最復雜的一種方法。

　　分解法認為各種類型的物質折舊、功能折舊和經濟折舊，應根據各自的具體情況分別采用適當的方法來估算。該方法求取建筑物折舊的步驟是：①求取物質折舊。這是將物質折舊分解為各個項目，分別采用適當的方法求取折舊后相加。②求取功能折舊。這是將功能折舊分解為各個項目，分別采用適當的方法求取折舊后相加。③求取經濟折舊。這是將經濟折舊分為不同情況，分別采用適當的方法求取折舊后相加。④求取建筑物的折舊總額。這是將上述求取的所有折舊額相加得到建筑物的折舊總額。

　?。?）物質折舊的求取方法物質折舊的求取過程和方法如下；

　　1）將物質折舊項目分為可修復項目和不可修復項目兩類。修復是指恢復到新的或相當于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預計修復所必需的費用小于或等于修復所能帶來的房地產價值增加額的，是可修復的，即修復所必需的費用≤修復后的房地產價值-修復前的房地產價值反之，是不可修復的。

　　2）對于可修復項目，估算采用最優(yōu)修復方案使其恢復到新的或相當于新的狀況下所必需的費用作為折舊額。

　　3）對于不可修復項目，根據估價時點時的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目兩類。短壽命項目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經濟壽命的部件、設備、設施等，它們在建筑物剩余經濟壽命期間遲早需要更換，甚至可能更換多次。長壽命項目是剩余使用壽命等于或長于整體建筑物剩余經濟壽命的部件、設備、設施等，它們在建筑物剩余經濟壽命期間是不需要更換的。在實際中，短壽命項目與長壽命項目的劃分，一般是在其壽命是否短于建筑物經濟壽命的基礎上作出的，例如，基礎、墻體、屋頂、門窗、管網、電梯、空調、衛(wèi)生設備、裝飾裝修等的壽命是不同的。

　　短壽命項目分別根據各自的重新購建價格（通常為市場價格、運輸費、安裝費等之和）、壽命、經過年數或剩余使用壽命，采用年限法計算折舊額。

　　長壽命項目是合在一起，根據建筑物重新購建價格減去可修復項目的修復費用和各短壽命項目的重新購建價格后的余額、建筑物的經濟壽命、有效經過年數或剩余經濟壽命，采用年限法計算折舊額。

　　4）將可修復項目的修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，即為物質折舊額。

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