房地產(chǎn)估價師案例與分析課程講義（2）

　　5.1　成本法的基本原理

　　5.1.1　成本法的概念

　　成本法是先求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價對象的價值。

　　成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來測算房地產(chǎn)價格的方法。所以，成本法這個概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是指價格。但在該方法中也用到了通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容判定其具體所指。

　　5.1.2　成本法的理論依據(jù)

　　成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入，具體一點(diǎn)講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價，如果低于該代價，他就要虧本。從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，具體一點(diǎn)講，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建設(shè)（或者委托另外的人開發(fā)建設(shè)）。例如，該房地產(chǎn)為土地與建筑物合成體的房地產(chǎn)時，買方在確定購買價格時通常會這樣考慮：如果自己另外購買一塊相當(dāng)?shù)耐恋?，它的現(xiàn)時價格是多少，然后在該塊土地上建造類似的建筑物，它的現(xiàn)時費(fèi)用又是多少，此兩者之和即為自己愿意支付的最高價格。如果所購買的房地產(chǎn)中的建筑物是舊的，通常還要考慮建筑物的折舊，即還要減價。

　　由上可見，一個是不低于開發(fā)建設(shè)已經(jīng)花費(fèi)的代價，一個是不高于預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)所需花費(fèi)的代價，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價（包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤）。因此，估價人員便可以根據(jù)開發(fā)建設(shè)估價對象所需的正常費(fèi)用、稅金和利潤之和來測算其價格。

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