海外投資持續(xù)升溫 暗藏眾多風險需謹慎

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　　上世紀80年代末，澳大利亞人曾擔心腰包鼓鼓的日本人最后會買走整個昆士蘭海岸東南部。但最終“日本人橫掃澳洲房產”并沒有變成現(xiàn)實。而在2010年，國際金融危機后哀鴻一片的澳大利亞房地產市場又迎來了中國人。

　　伴隨著中國經濟崛起，中國買家的實力急劇膨脹，胡潤發(fā)布報告顯示，目前中國高端消費者中擁有海外資產的比例高達1/3，海外資產占到其總資產的約19%；而海外資產中，房地產是這部分群體最主要的投資領域。

　　“中國人去海外買房開始于2000年前后，新西蘭、澳大利亞對中國開放旅游，才漸漸有中國人開始在海外買房。最初買房的買家集中在中國香港、中國臺灣、馬來西亞和新加坡等地，中國內地的成交量還是非常小，主要以教育、移民為目的，真正意義上的投資很少?！币晃粡氖潞Ｍ夥慨a近15年的業(yè)內人士向記者表示。

　　受金融危機重創(chuàng)后的美國、歐洲樓市持續(xù)走低，中國人紛紛前往“抄底”。中國買房者表現(xiàn)出的不俗購買力，也讓海外感到驚訝。全美房地產經紀人協(xié)會(NAR)此前發(fā)布的一份調查報告顯示，截至3月份的12個月內，中國內地和香港買家成為購買美國房產的第二大外國買家群體，交易額達90.75億美元。這比2011年73億美元的交易額高出23%，在澳洲市場，來自中國的客戶更是成為僅次于英國的第二大購買群體，在這一群體中，投資客戶和留學生客戶占大部分，并且比例持續(xù)攀升。

　　從事海外房產業(yè)務的美亞置業(yè)集團數(shù)據顯示，按照綜合指數(shù)以及過去美亞成交量來看，中國人最喜歡的依次是：美國、澳大利亞、新加坡、中國香港、加拿大。

　　房企海外覓商機

　　中國買家不斷膨脹的海外置業(yè)需求，也讓眾多海外開發(fā)商看到商機。在京、滬、深、廣等中國一線城市房展會上，海外項目所占比例也逐漸增加。以澳、美、加、歐為主的海外樓盤項目進入中國內地市場的數(shù)量逐年上升，北京、上海等城市舉行的秋季房展會上，海外參展商都多達100多家。

　　不少國內房企看到其中商機，把觸角深入海外市場。據悉，包括萬通地產、中坤集團、中航地產、綠地集團、碧桂園、頤和地產等房企已經出海，而萬科地產也有染指海外市場的打算。繼去年成功進入韓國濟州島后，今年8月，綠地集團海外投資第二單將落子澳大利亞悉尼，總投資約80億元建集住宅、配套商業(yè)及酒店于一體的大型示范性生活區(qū)。該項目建成后，主要面向華人及留學生市場。

　　除了住宅之外，海外商業(yè)地產也成為國內買家的新方向。第七屆亞洲國際商業(yè)地產投資交易會(簡稱MIPIMAsia)在香港舉行，包括韓國、馬來西亞等國的商業(yè)項目前來參展，據悉，MIPIM Asia是1990年開始在法國戛納舉辦的國際房地產投資展覽會MIPIM的亞太區(qū)版本。每年MIPIM展會上都匯聚了全世界最大、最著名的房地產投資者、開發(fā)商、國際租戶、專業(yè)服務公司決策者。

　　MIPIM亞太地區(qū)總監(jiān)林協(xié)芬在接受采訪時表示，鑒于中國近兩年在商業(yè)地產領域的迅猛發(fā)展中對于高端零售品牌的需求加大，今年MIPIMAsia特設了零售商區(qū)，這也是今年展覽的全新概念。據悉，零售區(qū)域給購物中心機會展示自己給觀眾，在零售商區(qū)域給大型購物中心展示自己的創(chuàng)意和模式的機會?！耙韵愀蹫槔艿秸畨阂肿≌飿I(yè)價格而采取的嚴厲措施，市場大量資金轉向商業(yè)地產?！?/p>

　　投資比例迅猛上升

　　值得注意的是，受到國內樓市調控等因素影響，海外置業(yè)的人群也從原來的以留學、移民為主，向純粹投資性購房目標轉變。美亞置業(yè)數(shù)據顯示，在目前以投資為目的的海外置業(yè)比例已達到50%，而10年前此比例僅為35%。

　　“中國人以往在海外置業(yè)的原因是為了子女留學以及家庭移民需要，而近4年，因美國樓價在個別城市跌了超過六成，如拉斯韋加斯等，很多喜愛低買高賣的物業(yè)投資者現(xiàn)在會大量買入低價物業(yè)用作投資用途而非自住?！泵纴喼脴I(yè)集團高級副總裁徐兆基表示。

　　徐兆基表示，一般而言，大部分中國買家買澳洲物業(yè)他們都會選擇貸款方式，因金額不少，而購買美國物業(yè)則一次性付款的多，因價格可能只是澳洲的1/5?！爸袊I家一般都選擇他們較為熟悉或已有親友在的地區(qū)投資，除價格外，同時會很看重土地以及房屋面積?！辈贿^，在澳信集團銷售部經理彭艷麗看來，海外市場投資與國內不同。彭艷麗表示，目前澳大利亞由于市場成熟，澳大利亞房價7年翻一倍。投資收益相對穩(wěn)健，中國的一線城市租金回報率只有2.5%至2.7%左右，而澳大利亞租金回報率在6%?！鞍拇罄麃喎康禺a市場已發(fā)展100多年，政府對于房地產利潤有嚴格規(guī)定，因此與國內不同，單靠投機難以發(fā)財。”

　　暗藏眾多風險

　　不過，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，眾多海外開發(fā)商進入中國市場招攬客戶，但是，由于各國經濟發(fā)展狀況不同，各國的經濟發(fā)展前景、房地產周期、匯率的波動會影響到投資的收益。

　　比如今年美元相對于人民幣在貶值，不同國家匯率的波動會影響到投資的收益。此外，按照內地的投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯的回報，但是海外的房地產市場發(fā)展具有自己的周期，業(yè)內專家表示，美國房地產雖然近期有復蘇跡象，但是各個州情況不盡相同，“比如美國底特律，由于汽車工業(yè)的衰退，那里的房價近些年一直在走下坡路”。

　　據悉，澳信集團主要銷售項目集中在悉尼、墨爾本及布里斯班三大首府城市，彭艷麗表示，即使在房地產市場較為安全的澳大利亞，不同地區(qū)城市房地產發(fā)展情況也不盡相同?！澳珷柋?、悉尼等大城市的房地產，有的地區(qū)看似比國內便宜，但是，這些地區(qū)往往人口很少，當?shù)亟洕o特色，看似便宜的價格背后隱藏巨大風險。

　　此外，在澳大利亞沒有房產稅和遺產稅，國外稅收環(huán)境因國而不同，目前環(huán)境都較為寬松。海外購房買賣不需要為賣家付營業(yè)稅及個人所得稅，甚至免中介傭金。有些國家如新西蘭，連印花稅也免了，購房成本在外國比中國還低。而美國，不同的州針對房地產稅收也不盡相同，加拿大稅率是全球稅，購房者即使加入加拿大國籍，在中國做生意也是要向加拿大政府報稅。

注意事項：

　　1.注意房產周期
　
　　2.了解稅務環(huán)境

　　3.一次性付款不科學

　　4.買房不等于移民

　　5.選擇合格的中介機構