2015房地產估價師知識點整理：最高額抵押的概念

　　根據本條的規(guī)定，最高額抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權提供抵押擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形的，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優(yōu)先受償。

　　最高額抵押具有以下特征：

　　首先，最高額抵押是限額抵押。設定抵押時，抵押人與抵押權人協(xié)議約定抵押財產擔保的最高債權限額，無論將來實際發(fā)生的債權如何增減變動，抵押權人只能在最高債權額范圍內對抵押財產享有優(yōu)先受償權。實際發(fā)生的債權超過最高限額的，以抵押權設定時約定的最高債權額為限優(yōu)先受償；不及最高限額的，以實際發(fā)生的債權額為限優(yōu)先受償。

　　其次，最高額抵押是為將來發(fā)生的債權提供擔保。最高額抵押權設定時，不以主債權的存在為前提，是典型的擔保將來債權的抵押權。這里的“將來債權”，是指設定抵押時尚未發(fā)生，在抵押期間將要發(fā)生的債權。

　　再次，最高額抵押所擔保的最高債權額是確定的，但實際發(fā)生額不確定。設定最高額抵押權時，債權尚未發(fā)生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協(xié)議確定擔保的最高數額，在此額度內對債權擔保。如甲以自己的一棟房產為抵押財產，與銀行乙簽訂一份擔保最高300萬元債權的最高額抵押合同，以擔保將來可能發(fā)生的債權的履行。

　　最后，最高額抵押是對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權做擔保。這里講的一定期間，不僅指債權發(fā)生的期間，更是指抵押權擔保的期間，如對2007年1月1日至12月31日發(fā)生的債權提供擔保。連續(xù)發(fā)生的債權，是指所發(fā)生的債權次數不確定，且接連發(fā)生，如債務人在一年期間內向銀行第一次借款100萬元，第二次借款50萬元，在該期間內將來還可能發(fā)生第三次、第四次甚至更多次借款。這里講的對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權做擔保，是指在擔保的最高債權額限度內，對某一確定期間內連續(xù)多次發(fā)生的債權做擔保，如最高債權額為300萬元，擔保期間為一年，那么，在一年之內，無論發(fā)生多少次債權，只要債權總額不超過300萬元，這些債權都可以就抵押財產優(yōu)先受償。

　　最高額抵押是隨著商品經濟發(fā)展而產生的一項重要的抵押擔保制度，一些國家民法和我國臺灣地區(qū)的“民法”對此都做了規(guī)定。我國擔保法適應社會主義市場經濟發(fā)展的需要，也確立了這一制度。最高額抵押與一般抵押相比具有一定的優(yōu)越性。例如，甲向乙連續(xù)多次借款，如果采用一般財產抵押的辦法，那么每次借款都要設定一個抵押擔保，簽訂一次抵押合同，進行一次抵押登記，手續(xù)十分煩瑣；而在借款之前設定一個最高額抵押，無論將來債權發(fā)生幾次，只要簽訂一個抵押合同、做一次抵押登記就可以了，這樣做既省時、省力、省錢，還可以加速資金的融通，促進經濟發(fā)展。

　　關于最高額抵押的適用范圍，擔保法第六十條規(guī)定，借款合同可以附最高額抵押合同；債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同。隨著市場經濟的不斷發(fā)展，經濟往來日益頻繁，經濟交往形式日益多樣，在現實經濟生活中，不僅當事人之間的借貸關系、商品交易關系可以利用最高額抵押的形式，其他交易關系也可能需要以最高額抵押做擔保，如票據關系、商業(yè)服務關系。因此，本法沒有保留擔保法的上述規(guī)定，不再對最高額抵押的適用范圍進行限制，為實踐發(fā)展留出空間。

　　根據本條的規(guī)定，最高額抵押是對將要發(fā)生的債權提供擔保，那么，最高額抵押權設立前已經存在的債權，能否被轉入最高額抵押擔保的債權范圍內呢？對這一問題，在本法起草過程中，多數意見認為，最高額抵押權的本質特征不在于其所擔保的債權為將來的債權，而在于所擔保的債權為不特定債權，且具有最高限額。因此，只要最終實際發(fā)生的債權總額不超過雙方約定的最高債權額，即使該債權發(fā)生在最高額抵押權設立前，也應當被允許增補到最高額抵押所擔保的債權范圍內。而且是否將已經存在的債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍，是當事人自己的權利，只要雙方協(xié)商同意，法律應當允許。本條第二款采納了這一意見。

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