2015年房地產估價師考試資料：收益性物業(yè)經營狀況的評估

　　收益性物業(yè)經營狀況的評估，主要考慮：現金流，潛在毛租金收入，對其影響的因素有租金水平變化和可出租面積的變化，空置和收租損失，欠繳租金和由于空置導致的租金損失分開記錄，空置雖減少收入但不是損失，其他收入，一般將通過代理機構或法律手段催繳的租金也是計入其他收入。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。經營費用是指除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資、辦公費用、物業(yè)正常運轉成本、為租戶提供服務的費用、保險費、房產稅和法律費用。凈經營收入=有效毛收入-經營費用。凈經營收入是業(yè)主最關心的問題。稅前現金流=凈經營收入-抵押貸款還本付息。

　　稅后現金流=稅前現金流-準備金-所得稅。準備金由物業(yè)管理免費項目管理系統，所得稅由業(yè)主支付。物業(yè)管理企業(yè)的財務管理到產生凈經營收入為止，業(yè)主通?；诙惽盎蚨惡蟋F金流。

　　物業(yè)估價，凈經營收入的水平不僅僅表明了業(yè)主的投資回報，還直接影響到物業(yè)的價值，收益性物業(yè)的價值=物業(yè)年凈經營收入/資本化率。資本化率取決于物業(yè)的類型、當地成交的類似物業(yè)的資本化率、市場情況及利息率。

　　準備金即大修基金，準備金在專門賬目下的利息收入可以積累成一個基金，用于支付那些不是每個月都要支付的經營費用。非經營性費用支出來源于準備金，但要作為經營費用列支（如房產稅和保險費）。準備金賬目下的支出一般用支票支付。

　　保證金基金是租戶繳納租賃保證金，保證金基金的利息收入可以作為物業(yè)的其他收入，也可以部分或全部歸租戶所有。

　　收益性物業(yè)管理中收入包括租金收入和其他收入（不含保證金和準備金）。經營費用的類型有：（1）人工費；（2）公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費，其中有維修和保養(yǎng)費、室內裝修費、生活用水和污水排放、能源費、康樂設施費、雜項費用；（3）綠化養(yǎng)護費；（4）清潔衛(wèi)生費；（5）保安費用；（6）辦公費；（7）固定資產折舊費（折舊年限5年）；（8）不可預見費（按前7項之和5%計算）；（9）保險費，主要是指物業(yè)本身的保險（員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險在人工費中列支），保險項目包括火險、火險附加險、全損險、鍋爐保險、財產毀損責任保險、租金損失保險、職工信用保險、業(yè)主和租戶責任保險、交通工具保險；（10）物業(yè)管理企業(yè)的管理費和利潤，是物業(yè)有效毛租金收入的一個百分比；（11）法定稅費，對于包干制的物業(yè)服務費用下，營業(yè)稅及附加是以全部的物業(yè)服務費用為計稅依據。而酬金制的物業(yè)服務費用中，營業(yè)稅及附加是以物業(yè)管理企業(yè)收取的酬金為計稅依據的；（12）房產稅；

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