時評：購物中心已過剩 城市綜合體發(fā)展堪憂

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城市購物中心

    城市綜合體是開發(fā)商的“香餑餑”，主打“聚合優(yōu)質資源，演繹盛世繁華”，集購物、商務、酒店、住宅及娛樂等配套于一體，但受經濟環(huán)境影響，大多依靠購物中心盤活地段的城市綜合體的發(fā)展存在隱憂，因購物中心井噴式發(fā)展，導致零售物業(yè)空置率一路上升至5%，購物中心如果熬不過培育期，那么依托購物中心盤活城市綜合體的初衷有可能落空。

    購物中心“奔四”競爭激烈

    作為商業(yè)地產炙手可熱的“香餑餑”，城市綜合體廣受全國地產大鱷追捧。據不完全統(tǒng)計，截至2013年底廣州市區(qū)內已建或在建的購物中心共有30多個，欲打造的城市綜合體數量較2012年增加了10個左右。預測未來3至5年，廣州市內將產生約400萬平方米的商業(yè)用地。

    商業(yè)用地面積的擴大帶來的是商場數量的增多，與成熟購物中心競爭失利導致新興商場人氣低迷、招商遇困。

    位于天河商圈的萬菱匯2010年開業(yè)初定位為“綜合性購物中心”，培育期已4年，但因與同一區(qū)域內的太古匯、天河城、正佳廣場的激烈競爭，商場運營一直不如人意。新快報記者走訪所見，目前場內仍有鋪位大門緊閉，門上掛著招商部的電話待租。開業(yè)不到兩年的西城都薈也面臨同樣困境，“本來離家近去逛很方便，但名氣沒打響，人流量不大，可逛的店鋪感覺還是少了點。”家住西城都薈附近的許女士表示。

    世紀商聯執(zhí)行董事羅志杰認為，這種商業(yè)地產的井噴態(tài)勢直接導致了商業(yè)資源的劇烈競爭，地產商爭搶主力店，且由于“你有我也有”，個性不足，同質化嚴重，蛋糕做不大，只能分現有蛋糕。

    空置率持續(xù)上升租金走低

    廣州2013年第一季度至2014年第一季度零售物業(yè)空置率持續(xù)上升1.8個百分點至5.0%，零售物業(yè)平均租金增長速度同時放緩。

    據數據披露，2013年第一季度廣州市零售物業(yè)空置率為3.2%，零售物業(yè)平均租金為453.8元/平方米/月;第二季度廣州市零售物業(yè)空置率為3%，零售物業(yè)平均租金為385元/平方米/月;第三季度廣州市零售物業(yè)空置率為環(huán)比增長0.7%至3.7%，零售物業(yè)平均租金為413.8元/平方米/月;第四季度廣州市零售物業(yè)空置率環(huán)比增長0.7%為4.3%，零售物業(yè)平均租金為414.4元/平方米/月;2014年一季度廣州市的零售物業(yè)租賃市場空置率環(huán)比上升0.7個百分點到5.0%，零售物業(yè)平均租金為392.9元/平方米/月。

    雖然零售物業(yè)空置率上升一定程度上與新興購物中心接踵而來有關，但這仍然敲響了商業(yè)物業(yè)出租難度增大的警鐘。

    另一方面，廣州零售物業(yè)平均租金增速放緩，2013年第四季度環(huán)比僅增長0.2%至人民幣每平方米414.4元，是2009年第二季度以來的最低增速，零售物業(yè)租賃需求平淡。仲量聯行數據顯示，2013年第四季度廣州市零售物業(yè)平均租金為414.4元/平方米/月，2014年一季度，零售物業(yè)平均租金降至392.9元/平方米/月。

    世紀商聯執(zhí)行董事羅志杰評價：“商場出現了招商難、空置率高的問題，一方面受商業(yè)用地井噴、購物中心過剩及周邊成熟競爭者激烈競爭的影響而致，另一方面是由于開發(fā)商沒有根據自己所處環(huán)境做特色化經營，不能針對周邊需求和環(huán)境來吸引客源。”另一位不愿透露姓名的業(yè)界人士也提到，廣州市目前城市綜合體已顯出過剩趨向，可滿足消費遠超實際需要。

    城市綜合體靠購物中心盤活遇阻滯

    據統(tǒng)計，2013年全國50個熱門開發(fā)城市中，城市綜合體規(guī)模超過1000萬平方米的有11個，超過500萬平方米的有24個，在廣州番禺區(qū)，城市綜合體的數目最多，囊括了海印又一城、四海城、保利大都匯、奧園城市新天地、荔園新天地等9個城市綜合體;天河區(qū)則有高德置地廣場、天河新天地、天匯廣場等6個城市綜合體，數量居第二位。從總量上看，截至2013年底，廣州共有已建成和在建中的城市綜合體項目逾20個。

    我們走訪了一些新興的購物中心，發(fā)現除了節(jié)假日客流量相對較大外，平時商場內多是銷售員多于顧客的景象，一些購物中心甚至出現多個商鋪鋪門緊閉待租的狀態(tài)。有業(yè)內人士表示，購物中心不能成功吸引客流，無法盤活地段，導致與之配套的其它項目沒有了用武之地，發(fā)展前景堪憂。

    近日，杭州叫停城市綜合體事件備受業(yè)內人士關注，伴隨城市綜合體而來的高空置率、供大于需、開發(fā)商回報率低等問題也同時受到關注。中國社科院研究員李景國公開表示，承擔了多核心、多元化方式的城市發(fā)展態(tài)勢的城市綜合體，需與當地的經濟發(fā)展水平相適應，與產業(yè)、經濟相互支撐，否則可能會成為新的“城市病”。