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09年房地產估價師《經營與管理》資料:投資信托基金
5.房地產投資信托基金
?。?)概念房地產投資信托基金(Rea1 Estate Investment Trusts,REITs)是指通過制訂信托投資計劃,信托公司與投資者(委托人)簽訂信托投資合同,通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金,用于房地產投資或房地產抵押貸款投資,并委托或聘請專業(yè)機構和專業(yè)人員實施經營管理的一種資金信托投資方式。
(2)分類有兩種分類標準,一是按投資業(yè)務不同分類,二是按信托性質的不同分類。
按投資業(yè)務分類,REITs可分為權益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三種。權益型REITs是以收益性物業(yè)的出租、經營管理和開發(fā)為主營業(yè)務,主要收入是房地產出租收入;抵押型REITs主要為房地產開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務,或經營抵押貸款支持證券(MBS)業(yè)務,主要收入來源是抵押貸款的利息收入;混合型REITs則同時經營上述兩種形式的業(yè)務。
按信托性質分類,房地產投資信托基金可以分為傘型合伙REITs和多重合伙REITs.傘型合伙REITs指REITs不直接擁有房地產,而是通過一個經營合伙制企業(yè)控制房地產。多重合伙REITs是REITs直接擁有房地產的同時,還通過經營合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產。這種靈活的股權交換,不但使REITs的投資者獲得了經營權股份,而且會給原物業(yè)所有者帶來資產組合多元化和合理避稅效應。
?。?)特征
1)流動性好。直接投資房地產存在很大的變現風險,而REITs可以在證券交易所或場外進行交易,馬上變現,流動性僅次于現金。
2)市場價值穩(wěn)定。REITs的波動性很小,其價格水平、資產總量及價值本身的變動不會有很大變化,這對于保守的投資者而言,是一種理想的選擇。
3)高現金回報。房地產投資信托基金采購物業(yè)的價格通常低于重置成本,同時,按照有關法律規(guī)定,REITs凈收益的95%都必須以分紅形式返還投資者。
4)有效分散投資風險。REITs的投資物業(yè)類型多樣化,保證了投資者資產組合效益,從而保證投資更加安全。
5)抵御通貨膨脹。作為REITs價值基礎的房地產,具有很強的保值功能,當通貨膨脹來臨時,物價上揚,房地產物業(yè)的價值更是升值迅速,以房地產物業(yè)為基礎的REITs的收益水平和股票價格也會隨之上升,能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的影響。
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