壓力測試房貸風險因素

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摘要：本文通過壓力測試，分析房地產(chǎn)抵押品價格下降和房地產(chǎn)貸款違約率上升等風險因素變化對銀行金融資產(chǎn)的影響，根據(jù)歲房貸的影響，提出幾點相關的政策建議，詳見下文。


本文通過壓力測試，分析房地產(chǎn)抵押品價格下降和房地產(chǎn)貸款違約率上升等風險因素變化對銀行金融資產(chǎn)的影響，并提出了在人民銀行金融穩(wěn)定部門推廣壓力測試技術、加快建立對抵押品價值的持續(xù)評估監(jiān)測機制、持續(xù)加強房地產(chǎn)貸款的組合管理等建議。

　　房地產(chǎn)貸款在銀行貸款中占據(jù)重要地位，房價波動對銀行信貸資產(chǎn)和區(qū)域金融穩(wěn)定影響較大。由于涉房貸款在銀行貸款中占比較大，房價波動勢必對銀行信貸資產(chǎn)產(chǎn)生重要影響。根據(jù)國際經(jīng)驗，如果房價大幅回落超過30%，個人住房貸款不良率平均將上升近一倍。從國際金融市場的發(fā)展歷史觀察，曾經(jīng)作為發(fā)達國家的住房“優(yōu)質資產(chǎn)”先后出現(xiàn)了問題，并產(chǎn)生危及全球的金融危機。

　　總體來看，我國雖然在壓力測試方面已經(jīng)有了一個新的開端，但很多壓力測試措施僅停留在研究階段，大多數(shù)金融機構還處于嘗試和探索階段，未在全國范圍內(nèi)形成壓力測試的系統(tǒng)性規(guī)范和監(jiān)管，壓力測試的技術水平、研究層面及占整體風險管理技術的比重等方面與國外差距較大。根據(jù)IMF對各國金融穩(wěn)定報告的統(tǒng)計，截至2005年底，各國金融穩(wěn)定報告中包括壓力測試的占總體穩(wěn)定報告的百分比為55%。而從近年來我國的全國性和分省區(qū)人民銀行《金融穩(wěn)定報告》內(nèi)容來看，關于壓力測試內(nèi)容的相關分析仍然較少。本文通過壓力測試，分析房地產(chǎn)抵押品價格下降和房地產(chǎn)貸款違約率上升等風險因素變化對銀行金融資產(chǎn)的影響。

壓力測試

　　以R行為例，關于房地產(chǎn)貸款業(yè)務風險壓力測試的范圍包括：房地產(chǎn)類貸款（含土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)住房貸款）和其他使用房地產(chǎn)為抵押品的貸款。壓力情景分為輕度、中度和重度三級，壓力情景持續(xù)時間為6個月。測試內(nèi)容為兩項風險壓力因素（房地產(chǎn)抵押品價格、房地產(chǎn)貸款違約率）對四項承壓項目（貸款余額、房地產(chǎn)類貸款余額、其他以房地產(chǎn)為抵押品的貸款余額、不良貸款率）的影響。

　　壓力測試通過采用單因素風險分析，以2012年6月末數(shù)據(jù)為基期數(shù)據(jù)，根據(jù)R行相關歷史數(shù)據(jù)計算確定相關參數(shù)，測算風險壓力因素與各承壓項目之間的相關關系。

　　從測試結果來看，R行房地產(chǎn)類貸款不良率對房地產(chǎn)抵押品價格的敏感度較大，主要原因是在本次測試中，我們假設以抵押品價值來衡量每筆貸款的回收程度，并以此作為五級分類的唯一標準，因此其價格的變化直接導致貸款風險分類等級的變化，特別是價格下降20%時，根據(jù)設定的假設條件，將有一部分房地產(chǎn)類貸款將遷徙至不良貸款。

　　R行總體貸款不良率對房地產(chǎn)抵押品價格的敏感度最大，主要是由于房地產(chǎn)抵押品價格下降直接導致房地產(chǎn)類貸款不良率和其他以房地產(chǎn)為抵押品的貸款不良率快速上升，從而使得總體貸款不良率上升。

　　結合兩個風險壓力因素——房地產(chǎn)抵押品價格下降、房地產(chǎn)類貸款不良率上升對總體貸款不良率的影響來看，不良率對房地產(chǎn)抵押品價格的敏感度最大。在房地產(chǎn)抵押品價格下降特別是下降20%的情景下，房地產(chǎn)類貸款不良率、總體貸款不良率較基期上升較快。主要是因為在本次壓力測試過程中，假設房地產(chǎn)抵押品價值作為衡量貸款風險分類的唯一標準，房地產(chǎn)抵押品價格的下降不僅影響該行房地產(chǎn)類貸款的風險分類等級，還會影響其他以房地產(chǎn)為抵押品的貸款的風險分類等級，而上述兩項業(yè)務共占R行表內(nèi)信貸資產(chǎn)余額的1/3。

政策建議

第一，建議加快建立對抵押品價值的持續(xù)評估監(jiān)測機制，通過對現(xiàn)有抵押品價值的定期、持續(xù)評估，加強對抵押品的監(jiān)測，從而實現(xiàn)對信貸資產(chǎn)質量風險的及時準確揭示。

第二，建議在人民銀行金融穩(wěn)定部門推廣壓力測試技術。

1、壓力測試技術的推廣有利于人行系統(tǒng)金融風險監(jiān)測技術的升級和監(jiān)測層面的深入拓展，壓力測試技術的應用和推廣對人行系統(tǒng)風險監(jiān)測技術的升級以及維護金融穩(wěn)定具有非常重要的現(xiàn)實意義。

2、壓力測試技術能有效識別可能引發(fā)系統(tǒng)性問題的結構性弱點，切實維護金融穩(wěn)定。由于宏觀經(jīng)濟和金融業(yè)資產(chǎn)質量之間存在直接傳導和顯著關聯(lián)的特征，利用壓力測試技術監(jiān)測轄區(qū)銀行體系承受罕見但仍可能的經(jīng)濟沖擊的能力，識別銀行體系內(nèi)可能引發(fā)系統(tǒng)性問題的結構性弱點，對于人民銀行有效發(fā)揮金融穩(wěn)定職能具有重要作用。

3、壓力測試技術的推廣能有效促進人民銀行金融穩(wěn)定數(shù)據(jù)庫的建設與完善，為金融穩(wěn)定風險監(jiān)測工作搭建規(guī)范長效的數(shù)據(jù)支持平臺?！?br />
　　第三，建議金融機構開展對收益水平的計量，為貸款定價作鋪墊。此次測試過程中發(fā)現(xiàn)，R行僅實現(xiàn)了對貸款總體收益水平的計量，尚未針對具體行業(yè)、業(yè)務品種計算其收益水平。隨著市場化進程不斷加速，銀行自主定價權正在逐步擴大，加快建立貸款定價體系已成為一項重要的任務，而對各行業(yè)、業(yè)務品種經(jīng)營成本、資金成本、風險成本的計量是貸款定價的基礎，因此建議金融機構加快開展對各業(yè)務品種收益水平的計量，為貸款定價提供決策性依據(jù)。

第四，持續(xù)加強房地產(chǎn)貸款的組合管理。建議金融機構積極探索在建工程抵押貸款的推廣，提高抵押類貸款占比，尤其是個人住房貸款，以R行為例，目前全部是保證類擔保方式，建議在合同中增加時間限制性條款，辦理貸款一定期限內(nèi)必須追加所購買的房屋擔保，從而使得銀行有權利提前收回貸款。